Квартира в новостройке: 5 опасений покупателя

Приобретение квартиры или дома всегда сопряжено с определенным риском. Если покупатель выбирает надежного девелопера, то никаких проблем не возникает, но иногда случается, что застройщик далеко не так надежен, как хотелось бы.



Чтобы обезопасить себя от различного рода неприятностей, есть несколько ключевых критериев, на которые нужно ориентироваться покупателю, который решил приобрести квартиру в новостройке. Условно говоря, это два больших блока: сложившаяся репутация застройщика и качество объектов строительства.



Важно помнить, что репутация строительной компании складывается из следующих факторов.



Фактор первый. Портфель реализованных проектов.



Фактор второй. Структура бизнеса. Известно, что наиболее надежны компании полного цикла, например, холдинги с собственными производственными предприятиями.



Фактор третий. Форма реализации построенного жилья (договоры долевого участия, то есть 214-ФЗ);



Фактор четвертый. Серьезные финансовые партнеры, например, банки с государственным участием.



"Если проекты компании аккредитованы в крупных банках – таких как Сбербанк, ВТБ24 и других, это является позитивным фактором, так как кредиторы тщательно проверяют всю документацию не только по конкретному проекту, но и уставные документы самого застройщика, — говорит руководитель аналитического центра компании Urban Group Инна Орлова. — Кроме того, если застройщик участвует в программе субсидированной ипотеки, это еще один плюс, так как для участия в данной программе и банки, и сам застройщик должны соответствовать стандартам надежности, выдвинутым Минфином".



"Крупные агентства недвижимости также предпочитают сотрудничать с надежными, проверенными застройщиками. При этом жилой проект в портфеле компании может быть первым, однако это не означает, что девелопер не имеет опыта, — добавиляет руководитель отдела продаж компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Барабанова. — В нашей практике уже случалось брать на реализацию первые жилые проекты строительных компаний – такие, как "Новое Бутово" или "Белые Росы". Покупателю жилья компании, строящие данные объекты, были не знакомы, однако эти же девелоперы на тот момент обладали серьезным опытом, например, в промышленном строительстве, в коммерческой недвижимости и так далее, что является несомненным преимуществом".



А вот, какие опасения есть у покупателей первичного жилья.



Опасение первое. Риск возникновения долгостроя.



Опасение второе. Затянутое оформление прав собственности.



Опасение третье. Низкое качество строительства.



Опасение четвертое. Отсутствие обещанной инфраструктуры.



Опасение пятое. Невозможность впоследствии выгодно перепродать квартиру.



Но не все так страшно, по каждому из этих пунктов можно подстраховаться.



Например, можно выбрать новостройку, которая продается только по ДДУ (ФЗ-214), проверить три основных документа застройщика: проектную декларацию, разрешение на строительство и право на земельный участок. Он может быть как в собственности застройщика, так и в аренде — как на 49 лет, так и меньше. Главное, чтобы срок аренды превышал срок, когда объект планируется ввести в эксплуатацию.



"У многих вызывает вопрос наличие у застройщика дебиторской задолженности, которую часто отражают в проектной декларации. На самом деле это отражает сумму средств, полученных от уже проданных девелопером квартир", — говорит Ирина Барабанова.



В том случае, если дом введен в эксплуатацию, а застройщик не спешит подписывать акт приемки-передачи, выдавать ключи и оформлять право собственности, покупатель квартиры вправе сделать это через суд. Данная процедура уже давно технически отработана и не занимает много времени.



Когда акт о вводе дома в эксплуатацию уже подписан, то это означает, что проект прошел государственную проверку и соответствует всем нормативам и требованиям.



Эксперты утверждают, что многие проекты точечной застройки рискуют остаться без собственной инфраструктуры. А вот если строится масштабный микрорайон или квартал, в нем должны быть и школа, и детский сад, а также поликлиника. Чаще всего первые этажи домов сегодня являются нежилыми, поэтому они используются под торговлю и предприятия сервиса. Это гарантия того, что минимальная инфраструктура в жилом комплексе появится практически сразу после того, как первая очередь будет введена в эксплуатацию.



Необходимо помнить, что на ликвидность жилья и возможность его быстро перепродать влияет не только бюджет покупки, но и общие потребительские характеристики объекта.



"Выбирая объект для инвестирования средств, думайте о том, кто впоследствии будет приобретать его для жизни, — резюмирует Инна Орлова. — В конечном счете, все квартиры покупают для того, чтобы жить в них. На мой взгляд, наиболее ликвидными являются те квартиры, в которых при оптимизированной стоимости не ущемлена функция проживания".



Георгий Трушин