Льготная ипотека оживит рынок

В России официально начал действовать механизм субсидирования жилищного кредитования, по которому можно получить ипотеку на льготных условиях. Российское правительство снизило ставку до 12 процентов годовых. По мнению экспертов компании "Метриум Групп", при соблюдении базовых требований под данную программу попадают 85 процентов новостроек в старых границах Москвы, а при увеличении первоначального взноса туда попадут и оставшиеся 15 процентов.

После того как ипотечная ставка была снижена, многие стали критиковать это решение. Главная претензия заключалась в том, что приобрести квартиру на утвержденных премьер-министром правительства России Дмитрием Медведевым условиях можно лишь в единичных новостройках Москвы. Однако это утверждение в корне неверно. Под требования постановления №220 от 13 марта 2015 года попадают абсолютно все жилые комплексы эконом- и комфорт-класса, реализуемые сегодня на первичном рынке в старых границах Москвы.

Согласно подписанному документу, субсидии предоставляются при покупке жилья на первичном рынке при соблюдении следующих условий.

Первое условие. Ипотечный договор должен быть заключен в рублях с 1 марта 2015 года.

Второе условие. Размер кредита не превышает 8 миллионов рублей для жилых помещений в Московском регионе и Санкт-Петербурге, 3 миллиона — для остальных регионов России.

Третье условие. Заемщик вносит не менее 20 процентов стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств.

Четвертое условие. Срок действия кредитного договора не превышает 362 месяца (30 лет).

Пятое условие. Погашение задолженности по кредиту осуществляется равными ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования.

При соблюдении этих условий государство предоставляет субсидии на возмещение недополученных доходов банков до уровня ключевой ставки Центробанка РФ, увеличенной на 3,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам кредитов по ставке 12 процентов годовых. Изначально в постановлении правительства была указана ставка 13 процентов годовых, однако в связи со снижением ключевой ставки на один процентный пункт 16 марта 2015 года, было принято решение опустить и уровень субсидируемой ставки.

На сегодняшний день свое участие в программе официально подтвердили шесть банков. Минимальную ставку 11,9 процентов годовых предлагает Сбербанк и Связь-Банк. Льготную ипотеку под 12% годовых выдают ВТБ 24, Банк Москвы и Сургутнефтегазбанк. Финансовая корпорация «Открытие» предлагает 12,55-12,95% годовых.

Необходимо отметить, что утвержденная программа льготной ипотеки имеет ограничения по продолжительности действия. Она будет прекращена в одном из трех случаев.

Случай первый. Срок действия — до 1 марта 2016 года.

Случай второй. Снижение ключевой ставки ЦБ до уровня 9,5 процента годовых.

Случай третий. Превышение общего объема выдачи кредитов по программе, установленного на уровне 400 миллиардов рублей.

Если внимательно изучить условия льготного кредитования, то можно сделать вывод, что при минимальном первоначальном взносе 20 процентов и максимальной сумме кредита 8 миллионов рублей можно приобрести квартиру по цене до 10 миллионов. Как подсчитали аналитики "Метриум Групп", на сегодняшний день лоты со стоимостью ниже данной отметки представлены в 23 из 27 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса старой Москвы, реализуемых на первичном рынке. То есть при базовых условиях под программу попадают 85 процентов столичных новостроек.

Однако в постановлении Правительства РФ не указано, что объем собственных средств в размере 20 процентов от стоимости квартиры является максимальным. Таким образом, при увеличении первоначального взноса и сохранении максимальной суммы кредита в 8 миллионов рублей, стоимость приобретаемой квартиры может быть существенно выше 10 миллионов.

"В теории покупатель может внести 99 процентов от стоимости квартиры из собственных средств, а на оставшийся один процент взять льготный кредит в размере 8 миллионов рублей, — поясняет генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Таким образом, стоимость приобретаемой квартиры составит 808 миллионов рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в любом жилом комплексе столицы, включая самые дорогие элитные новостройки. Естественно, в премиальном сегменте никому не придет в голову брать кредит на 8 миллионов, имея на руках 90 процентов и более от стоимости объекта. Однако чисто гипотетически такую возможность постановление Правительства о субсидировании жилищного кредитования не исключает".

Если же вернуться к столичному жилью эконом- и комфорт-класса, то в этой ценовой категории под льготную ипотеку попадают все новостройки, представленные на первичном рынке, при повышении первоначального взноса до 50 процентов. Причем 26 из 27 новостроек удовлетворяют условиям уже при увеличении первоначального взноса до 30 процентов.

Но даже при базовых условиях — 20 процентов первоначального взноса и 8 миллионов рублей заемных средств — покупатели жилья в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса могут приобрести не только самые компактные и дешевые однушки, но и более просторные квартиры.

Двухкомнатные квартиры стоимостью менее 10 миллионов в настоящее время представлены в десяти новостройках или в 40 процентов от общего количества проектов, в которых продаются двушки — в 25 из 27 жилых комплексов. При увеличении доли собственных средств до 30 процентов от стоимости жилья (цена квартиры — до 11,43 миллиона рублей, по льготной ипотеке можно приобрести двушки уже в 64 процентах жилых комплексов. А показатель в 100 процентов достигается при вложении 60 процентов собственных средств.

Трехкомнатные квартиры при 20-процентом первоначальном взносе по субсидированной ставке сегодня можно приобрести лишь в трех жилых комплексах эконом- и комфорт-класса старой Москвы. От общего количества проектов, в которых представлен этот тип квартир (22 из 27 ЖК), их доля составляет 14 процентов. Увеличив объем собственных средств до 30 процентов, можно вдвое расширить ареал поиска — жилых комплексов, удовлетворяющих условиям, будет уже 6 (27 процентов). До 100 процентов доля новостроек также доходит при достижении размера первоначального взноса 60 процентов.

Квартиры с количеством комнат 4 и более сегодня представлены лишь в 6 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса старой Москвы. При этом базовым условиям не удовлетворяет ни один из этих проектов. Для покупки квартиры большой площади с привлечением льготного ипотечного кредитования необходимо будет внести не менее 40% собственных средств. Причем подобная новостройка на рынке только одна. В остальных пяти потребуется первоначальный взнос 60-70 процентов от стоимости квартиры.

"Несмотря на скепсис ряда игроков рынка, программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам может оказать серьезную поддержку строительной отрасли, — говорит Мария Литинецкая. — Ведь в массовом сегменте, на поддержку которого и направлены принимаемые правительством меры, требованиям программы удовлетворяют абсолютно все новостройки. Другое дело, что на сегодняшний день далеко не во всех из них можно оформить субсидированный кредит. Примерно половина жилых комплексов эконом- и комфорт-класса не аккредитована в банках, выдающих льготную ипотеку".

"Снижение ипотечной ставки - это очень важное и нужное дело. Правда, не могу согласиться с тем, что можно купить в ипотеку чуть ли не любую квартиру в новостройке, но вне всяких сомнений, этот шаг оживит рынок, - резюмирует глава риелторского агентства "Дом+" Владимир Арустамов. - Можно сказать, что посрамлены все скептики, которые предрекали смерть ипотеке. Да, с валютной ипотекой возникнут сложности, но рублевая вполне себе жива и здорова. И мой прогноз таков - в ближайшее время, при сохранении ставки в 12 процентов, количество ипотечных сделок увеличится. А это благоприятно скажется на всем отечественном рынке недвижимости".

Георгий Трушин