Снять хороший офис: на что обратить внимание

Снять хороший офис и за адекватные деньги — это целое искусство. Главное — не прогадать и заплатить деньги за аренду действительно стоящего помещения. Эксперты отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet подготовили небольшой обзор неочевидных, но довольно ощутимых в ходе дальнейшей эксплуатации нюансов организации и технического использования офисов, которые необходимо учитывать при подборе помещения для аренды.

Режим работы. До заключения договора арендатору надо обратить внимание на режимные моменты. Необходимо помнить, что далеко не все бизнес-центры имеют возможность работать круглосуточно, а также в праздничные и выходные дни, поэтому вопрос доступа посетителей в это время надо обсуждать отдельно.

Поставщик телекоммуникационных услуг. "Интересный и довольно “проблемный” вопрос для многих арендаторов — это монопольный провайдер в бизнес-центре, который в силу уникальности своего предложения, как правило, имеет довольно высокий тариф, в том числе за сдачу в аренду своих сетей для других поставщиков. Именно поэтому важно заранее узнать, сколько провайдеров работают на объекте, или сколько будет стоить аренда оборудования и сетей одного провайдера для других поставщиков услуг. Для арендатора оптимальный вариант – это присутствие 2-3 провайдеров в бизнес-центре, в таком случае и стоимость их услуг дешевле, и договориться о дополнительных опциях проще", — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Машиноместа. Как правило, в договор аренды не включаются пункты, касающиеся аренды машиномест, поскольку в подавляющем большинстве случаев правообладатели не хотят нести дополнительные издержки на размежевание участка застройки и постановки площадки под паркинг на кадастровый учет (иначе в договоре нельзя обозначить машиноместа). Поэтому чаще всего вопрос парковочных мест решается между собственником и арендатором на понятийном уровне: за компанией или закрепляется определенное количество парковочных мест с номерами, или в договоре паркинг прописывается как внешняя территория бизнес-центра.

Однако проблема парковки — одна из самых острых в старых границах Москвы, чем отчасти и обусловлена тенденция по децентрализации офисов за пределы ТТК. Вопрос стоимости машиномест арендатору также надо выяснить заранее, но в среднем надо быть готовым к следующим расценкам: в бизнес- центрах класса B за пределами или на границе ТТК – 5-6, в пределах ТТК в объектах класса А — от 12 тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Зачастую арендуя офис в хотя бы частично заполненном БЦ, арендатору уже не могут предоставить парковочные места. Этим и хороши новые проекты, где сидит еще не так много компаний и есть свободные машиноместа.

Лифтовое оборудование, вентиляция, кондиционирование и туалетные комнаты.Все вышеперечисленные опции и объекты в бизнес-центре должны быть предусмотрены для определенного количества людей из расчета, что на каждого сотрудника должно приходиться не менее 6 кв. м свободной площади. Однако в реальности, особенно при свободной планировке, практикуется более уплотненная рассадка, что приводит ко многим знакомым проблемам — очередям у лифтов в конце и начале рабочего дня, низкому уровню проветриваемости помещений и проще говоря, духоте в кабинетах и т.д. Чтобы избежать этого, арендатору необходимо посетить БЦ в рабочие часы, желательно в конце дня, чтобы посмотреть будет ли он ожидать лифт более трех минут (норматив для БЦ класса A), насколько в офисе комфортная температура и так далее.

И только после проверки всех вышеописанных параметров, можно снимать помещение.

Георгий Трушин